INVESTIR DANS
L’IMMOBILIER
Conseil en investissements immobiliers
Réaliser un achat immobilier, que ce soit pour sa propre jouissance ou pour investir dans le locatif, est un sujet récurrent en matière de gestion de patrimoine.
La « pierre » reste un placement plébiscité par un grand nombre d’investisseurs.
Qu’il s’agisse d’investir afin d’acquérir sa résidence principale ou de réaliser un investissement immobilier locatif, ceci dans le but accroître son patrimoine, de générer des revenus futurs, de défiscaliser,… cela doit être le résultat d’une étude approfondie prenant en considération différents critères qui assureront la maîtrise et le succès de votre investissement.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Les motivations quant à la réalisation d’un investissement immobilier sont très différentes d’un investisseur à l’autre. Il existe plusieurs marchés et différentes façon de faire de l’immobilier. Il est important avant d’investir d’être éclairé à ce sujet en réalisant un investissement de conviction et adapté à sa situation afin d’assurer la pérennité de son achat.
Investir dans sa résidence principale
Il s’agit souvent du premier objectif lorsque l’on entre dans la vie active. Au-delà d’avoir un bien qui vous ressemble dans lequel vous vous sentez bien, vous pouvez le valoriser avec une potentielle plus-value à la revente. Aussi, posséder sa résidence principale et terminer son crédit avant la retraite est une excellente manière de préparer cette dernière, en capitalisant progressivement et en diminuant vos charges futures.
Investir dans l’immobilier locatif
Investir dans l’immobilier locatif peut se faire de deux façons :
- L’acquisition grâce à un capital d’un bien afin d’en retirer un revenu régulier.
- L’acquisition d’un bien immobilier au moyen d’un prêt afin de se constituer progressivement un patrimoine grâce au loyer généré et au remboursement progressif du prêt.
Dans le cas présent, l’investissement profite d’un effet de levier grâce au financement. Ce type d’opération est un excellent outil de développement de son patrimoine.
Avant de se lancer dans une recherche de projets il est nécessaire de définir vos critères d’investissements et de balayer en fonction de ceux-ci les différents dispositifs adéquats ainsi que les avantages et risques d’un tel investissement.
Investir dans le but de défiscaliser
Payer moins d’impôts, est une motivation qui ressort souvent auprès des investisseurs immobiliers. La fiscalité ne doit pas être un moteur dans votre projet d’achat. C’est une composante qui doit bien évidemment être considérée sans être l’objectif premier.
En effet, avant de vouloir réaliser des économies d’impôts vous achetez un bien immobilier.
Les critères usuels doivent donc être mis en avant afin d’abord d’être convaincu par le projet proposé (emplacement, prestations…) et au passage, vous permettre de profiter d’un avantage fiscal.
Trop d’investisseurs raisonnent dans le mauvais sens et se retrouvent certes avec un avantage fiscal mais un bien acheté dans de mauvaises conditions.
Quels sont les critères d’un bon investissement immobilier ?
L’emplacement, toujours l’emplacement !
Qu’il s’agisse d’acquérir sa résidence principale, ou alors d’un investissement immobilier locatif, l’emplacement doit être le critère premier à étudier.
En effet, et plus particulièrement lors d’une vente en VEFA, trop d’investisseurs ne poussent pas assez finement cette analyse.
Au-delà du fait d’investir dans une ville et un quartier dit « porteur », une étude sur l’emplacement du bien, son orientation, son vis-à-vis, le risque de construction à proximité, le risque de nuisance…. sont des caractéristiques à regarder de près. Ces éléments faciliteront une revente éventuelle à terme.
Les autres critères à considérer
Au-delà de l’emplacement, un nombre non exhaustif de critères sont à vérifier pour évaluer la cohérence d’un investissement immobilier. Parmi ceux-ci on retrouve :
- L’exposition: une bonne exposition facilitera la location ainsi que la revente du bien
- L’étage: plus l’appartement sera situé en étage élevé, plus celui-ci sera valorisé
- La présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un extérieur: très apprécié en milieu urbain, cela accroîtra votre rendement locatif et ou la valorisation de votre bien.
- Le type de bail : location nue ou location meublée, une location meublée affichera généralement un niveau de loyer plus élevé et le mode de détermination du revenu fiscal sera plus avantageux.
- Les frais de gestion : Si vous décidez de confier la gestion de votre bien, vous devrez vous acquitter des frais de régie locative à considérer dans votre prévisionnel
- Les charges de copropriété : Un rendement brut attractif peut s’avérer très faible après déduction des charges et frais de copropriété. Une analyse des derniers rapports d’assemblée générales pour évaluer les charges courantes ainsi qu’une anticipation des travaux à venir (ravalement de façade, réfection de toiture…..) évite les mauvaises surprises.
- Les assurances : Un prévisionnel précis doit intégrer les assurances du type PNO, assurance de prêt, assurance de loyer impayé si souhaité….
Le calcul de la rentabilité
Son calcul est surtout valable dans le cadre d’investissements locatifs, mais il peut également l’être lors de l’acquisition de sa résidence principale.
D’une manière générale, plus la surface acquise est petite, plus sa valeur locative rapportée au m² sera importante. De la même manière, en cas de revente, le prix au m² est plus important pour un studio que pour une grande villa. Lors d’une opération immobilière le calcul de la rentabilité est un ratio intéressant. Il permet d’évaluer un niveau de prix et de la comparer au marché pour valider l’intérêt économique de l’investissement.
Néanmoins il est dommage de s’arrêter à la rentabilité brute.
C’est pourtant souvent la rentabilité brute d’un bien qui est mis en avant commercialement, mais il est judicieux avant de se lancer dans un investissement de calculer sa rentabilité nette retraitée de toutes charges, y compris fiscales. Le résultat est souvent surprenant mais demeure un bon arbitre pour valider le dit projet.
L’impact de la fiscalité
Celle-ci a augmenté ces dernières années avec notamment la hausse des prélèvements sociaux. Les déficits publics grandissant, la tendance ne devrait certainement pas être à la baisse.
Nous distinguons deux fiscalités applicables:
- La fiscalité sur les revenus
- La fiscalité sur les plus-values de cession immobilière
Dans le cadre du régime commun, les revenus fonciers sont fiscalisés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition augmentée des prélèvements sociaux en vigueur.
Les intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, travaux d’amélioration et d’agrandissements sont déductibles de ce résultat et permettent même la création d’un déficit reportable sur plusieurs années.
En investissant dans le neuf les possibilités de déduction seront donc plus faibles et le revenu foncier plus fort.
A contrario certains dispositifs permettent un traitement de la fiscalité avec des avantages non négligeables :
- Le LMNP qui permettra un amortissement de la valeur du bien (revenus fiscalisés au régime du BIC)
- L’acquisition d’un projet en déficit foncier qui peut permettre une réduction d’impôt et gommera les revenus foncier.
- La loi Pinel qui peut permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 12 ans….
D’autres dispositifs existent, néanmoins quel que soit celui sélectionné, une projection des conséquences fiscales doit être établie afin d’additionner sont coût à votre effort mensuel éventuel ou alors déduire celui-ci de la rente perçu et ainsi éviter les mauvaises surprises.
Le mode de détention
Souvent négligé, le mode de détention doit être également réfléchi en amont de l’investissement.
L’option choisie (détention en pleine propriété, démembrement, indivision, investissement par l’intermédiaire d’une société civile,…) aura des conséquences sur les pouvoirs de gestion, la fiscalité des revenus et des plus-values, mais également les conséquences successorales.
Votre conseiller en gestion de patrimoine sera en mesure de vous orienter vers le mode de détention le plus pertinent
Pour aller plus loin ?
Investir dans un bien immobilier doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale.
Beaucoup d’éléments doivent être réfléchis et analysés avant d’investir.
Trouver un bien tenant compte de vos critères et de votre situation fait partie du métier d’un gestionnaire de patrimoine. Celui-ci vous apportera son expertise et répondra surtout de façon personnalisée à votre projet d’investissement au regard de vos critères.
En capacité de vous orienter vers différents dispositifs fiscaux et mode de détention, il saura vous accompagner vers celui qui répondra à vos attentes.
Nos conseillers en gestion de patrimoine immobilier, se tiennent à votre disposition, pour vous rencontrer sur Lyon et les alentours, afin de de vous accompagner dans vos projets d’investissements.
Nous restons à votre écoute afin d’échanger sur votre situation patrimoniale et vos projets.