COMMENT RACHETER SON CREDIT ?
Comment procéder à un rachat de crédit ?
Vous êtes propriétaire d’une résidence principale, secondaire ou locative, et vous avez un prêt immobilier adossé à votre projet ?
Avec la baisse des taux d’intérêts constatée depuis des années, il est certainement opportun de vous pencher sur la question du rachat de votre financement afin de réaliser une économie d’argent importante.
Le financement de votre bien ou le rachat de celui-ci fait parti des compétences proposées par SFP à ses clients.
Vous souhaitez en savoir plus sur le rachat de votre prêt ? Nous vous expliquons comment faire !
Rachat, renégociation, regroupement de crédit : quelles différences ?
Avant d’évoquer l’intérêt de faire racheter votre financement immobilier par une nouvelle banque, il est nécessaire de distinguer les différences entre ces trois opérations. Voici les définitions :
Le regroupement de crédit
Il s’agit de l’opération par laquelle un organisme bancaire va racheter plusieurs emprunts, comme les crédits à la consommation, l'(les) emprunt(s) immobilier(s), les dettes,… afin de regrouper tout votre passif en un seule ligne de financement.
L’objectif est d’avoir une mensualité unique (regroupant crédits immo et conso) qui s’incorpore aisément dans votre budget mensuel.
Fréquemment, la contrepartie de cette opération sera d’avoir :
- Une durée de remboursement longue
- Un taux élevé
- Et l’obligation de souscrire une garantie hypothécaire : l’organisme va se sécuriser sur l’opération en se réservant la possibilité de saisir votre bien.
D’un point de vue financier, il ne s’agit pas d’une solution d’optimisation. Il s’agit d’une solution de confort vous permettant d’honorer correctement vos engagements financiers.
La renégociation de crédit
Renégocier votre financement immobilier est l’opération qui s’opère avec votre banque actuelle.
Si vous constatez que les taux d’intérêts ont diminué par rapport à votre taux d’emprunt immobilier en vigueur, vous pouvez demander une simulation à votre banquier afin de connaitre les conditions d’une renégociation.
En fonction des taux en vigueur et de la politique interne pratiquée par votre banque, le banquier vous fera soit:
- Une proposition avec un taux diminué, permettant de réduire le nombre de vos échéances à venir, tout en gardant la même mensualité.
- Une proposition avec un taux diminué, permettant de réduire la mensualité, tout en gardant une durée de prêt identique.
- Votre demande peut également être refusée par le banquier si sa politique ne lui permet aucune négociation.
Il vous sera également fréquemment demandé, en contrepartie d’une proposition favorable :
- D’acquitter des frais de dossiers ou des frais de renégociation.
- D’épargner sur un produit financier ou de souscrire un autre produit proposé par la banque.
Le rachat de crédit
Le rachat de votre financement immobilier est l’opération qui s’opère avec une nouvelle banque.
Votre banque actuelle ne vous donne pas satisfaction et vous ne souhaitez pas poursuivre votre relation avec elle ?
Votre banquier vous propose un nouveau taux qui n’est pas en adéquation avec les conditions actuelles de marché ? (généralement les taux proposés aux nouveaux clients sont plus attractifs que pour ceux déjà en portefeuille)
Vous souhaitez consulter la concurrence ?
Il est alors opportun de se pencher sur la question du rachat de votre financement immobilier par un nouvelle banque.
C’est ce que nous détaillons ci-dessous.
Pourquoi et comment racheter son prêt immobilier ?
Pourquoi faire racheter son crédit ?
Racheter son financement est l’opération consistant à faire reprendre l’emprunt par une nouvelle banque, en lieu et place de l’actuelle.
La nouvelle banque vous proposera souvent de meilleures conditions car elle souhaite attirer de nouveaux clients.
L’objectif affiché est clair : obtenir les meilleures conditions de financement, en fonction des taux en vigueur et de votre situation personnelle, afin de réaliser le maximum d’économies sur votre financement.
Comment savoir si un rachat est intéressant pour vous ?
Calculer les avantages économiques dont vous pourriez bénéficier avec une opération de rachat votre financement immo n’est pas toujours simple.
Vous habitez sur Lyon ou ses alentours : prenez contact avec les conseillers de SFP si vous souhaitez disposer de nos conseils ainsi que d’une simulation gratuite et précise de vos gains.
Première étape : déterminer le montant de votre rachat
Pour cela, il est nécessaire de vous munir de votre(vos) tableau(x) d’amortissement et de prendre le capital restant dû à la date actuelle.
Déterminez ensuite les pénalités de remboursement anticipé. Pour cela : prenez le plus faible montant entre la somme des intérêts dus sur les 6 mois à venir, et la somme correspondant à 3% de votre capital restant dû.
Estimez le montant de la garantie (cautionnement ou hypothèque) que vous demandera d’acquitter le futur organisme bancaire : environ 1% de votre capital restant dû.
Rajouter les frais annexes : frais de dossiers bancaires et honoraires du courtier.
Faites la somme de votre capital restant dû + vos pénalités de remboursement anticipé + les frais de garantie + les frais de dossiers bancaires + les honoraires de courtage, et vous aurez ainsi déterminé le montant de votre rachat.
Deuxième étape : calculer vos gains
Deux possibilités s’offrent à vous dans le cadre d’une opération de rachat :
- Réduire la mensualité, et maintenir la durée actuelle : solution la plus confortable financièrement
- Réduire la durée, et maintenir votre mensualité : solution la plus pertinente d’un point de vue économique
Exemple 1 – Réduction de la mensualité :
Capital restant dû actuel de 170 000 € sur 180 mois à un taux de 2% : mensualité actuelle de 1093.96 Euros.
Cout du crédit restant : 1093.96 € x 180 mois – 170 000 € = 26 913 Euros.
Rachat de 175 000 € (170 000 € + frais) sur 180 mois avec un taux de 1% : mensualité future de 1047.37 Euros.
Cout du crédit à venir : 1047.37 € x 180 mois – 170 000 € = 18 527 Euros.
Gain : 46.59 Euros par mois, soit 8 386 Euros sur la durée de 180 mois.
Cela correspond à une économie de 31% sur le cout global du crédit.
Exemple 2 – Réduction de la durée :
Capital restant dû actuel de 170 000 € sur 180 mois à un taux de 2% : mensualité actuelle de 1093.96 Euros.
Cout du crédit restant : 1093.96 € x 180 mois – 170 000 € = 26 913 Euros.
Rachat de 175 000 € (170 000 Euros + frais) sur 172 mois avec un taux de 1% : mensualité future de 1092.83 Euros.
Cout du crédit à venir : 1092.83 € x 172 mois – 170 000 € = 17 967 Euros.
Gain : 8 mensualités, soit 8 946 Euros.
Cela correspond à une économie de 33% sur le cout global du crédit.
Troisième étape : conclure sur la pertinence de l’opération
Nous venons de voir qu’il est possible de faire de gros gains sur son emprunt immobilier, uniquement à travers l’optimisation du taux de crédit.
Néanmoins, le taux d’emprunt n’est pas l’unique facteur à considérer pour juger de la pertinence d’un rachat.
D’autres éléments doivent être observés et comparés:
- L’assurance de prêt. Qu’elle est la différence de cout entre l’assurance de prêt actuelle et la future ? Est-ce un gain supplémentaire ou un impact négatif sur le cout global de l’opération ? Les garanties sont-elles les mêmes avant et après ?
- Les conditions tarifaires des banques. Celles-ci sont-elles compétitives par rapport à la banque précédente ? Ou le nouvel organisme bancaire est-il plus ou moins couteux?
- Le devenir de votre bien immobilier : s’agit-il d’un bien que vous souhaitez conserver dans le temps ?
Ce dernier point est vraiment important.
Nous avons vu qu’une opération de rachat faisait augmenter votre dette. Dans l’exemple ci-dessus : rachat de 175 000 € vs. un capital restant du actuel de 170 000 €.
Si vous prévoyez de vendre ce même bien dans peu de temps, sera-t-il toujours intéressant de racheter votre prêt ?
Exemple 3 – Impact d’une revente à 2 ans :
Capital restant dû actuel de170 000 € sur 180 mois à un taux de 2% : mensualité actuelle de 1093.96 Euros.
Capital restant dû dans 2 ans : 149 324 Euros.
Rachat de 175 000 € (170 000 Euros + frais) sur 180 mois avec un taux de 1% : mensualité future de 1047.37 Euros.
Capital restant dû dans 2 ans : 152 234 Euros.
Concernant la mensualité : Gain de 46.59 Euros par mois, soit 1 118 Euros sur deux ans.
Concernant le capital restant dû à 2 ans : Perte de 2 910 Euros. L’opération n’est donc pas intéressante dans le cas présent.
Comment s’y prendre pour racheter son crédit ?
Première possibilité :
Faire la démarche de manière autonome en allant faire le tour des banques : Crédit Agricole, Caisse d’Epargne, BNP Paribas, Société Générale, Crédit Mutuel, Crédit Municipal, Banque Postale,… voir même les banques en lignes : Boursorama, B For Bank, Hello Bank,…
Attention aux pièges ! Renégociez par soi-même est tentant mais il faut s’armer de temps, de courage et de connaissances solides !
Deuxième possibilité :
Découvrir et solliciter l’aide d’un professionnel de la finance pour gérer votre dossier : le courtier. Il vous servira de guide dans vos démarches, vous accompagnera et fera même une grande partie du travail à votre place. Il mettra en avant votre dossier auprès de son réseau de sociétés partenaires en France. Il agira en tant que comparateur des offres bancaires. Enfin, il vous conseillera tout en vous alertant sur les avantages et les inconvénients des solutions possibles.
Pour aller plus loin ?
SFP intègre le financement immobilier comme une composante importante et créatrice de valeur dans le patrimoine d’un client.
La plupart des conseillers SFP sont habilités à travailler sur les dossiers de financement immobiliers, nous disposons d’une expérience de plusieurs années dans ce domaine.
Faites appel à nos conseillers pour étudier votre dossier et estimer les gains potentiels dont vous pourriez bénéficier.